도정법상 재건축, 재개발 시 건설되는 임대주택 차이점은?
도정법상 재건축, 재개발시 건설되는 임대주택은 미묘한 차이점이 있습니다. 재개발에 따른 의무 임대주택은 토지가격에 건축비가 가산되어 인수되지만, 재건축에서 흔히 볼수있는 초과용적률에 의한 임대주택(재건축소형주택)은 표준건축비만 지불받고 인수되기에 재건축 조합입장에서는 불리합니다. 아래 구체적으로 설명해 보겠습니다.
1.임대주택 의무적 적용:
① 재건축사업: 해당없음
② 재개발사업: 전체세대수 또는 전체 연면적의 20%이하(정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율 (국토교통부고시)) 이나 시도지사가 임대. 주택 건설비율을 다음 각호의 범위에서 정할 수 있습니다.
서울: 10%~20%, 경기도 5%~20%, 기타: 5%~12%
③ 서울시사례: 주거지역 10%를 적용합니다.
④ 임대주택처분: 시도지사, 시장, 군수 등은 재개발사업의 시행으로 건설된 임대주택을 건축비(표준건축비)에 부속토지 의 가격을 합한 금액으로 인수하여야 합니다. (제 79조 관리처분계획에 따른 처분 등)
2.임대주택 선택적 적용:
초과용적률(법정상한용적률에서 정비계획용적률을 뺀 용적률)을 도입하여 사업성을 높이고자 한다면 아래의 비율만큼 소형주택으로 짓고 인수자는 이를 임대주택으로 활용해야 합니다.
※ 관련규정:제54조(재건축사업 등의 용적률 완화 및 국민주택규모주택 건설비율)
① 재건축사업:
가.과밀억제권역에서 시행하는 재건축사업은 초과용적률의 100분의 30 이상 100분의 50 이하로서 시ㆍ도조례로 정하 는 비율
나.과밀억제권역 외의 지역에서 시행하는 재건축사업은 초과용적률의 100분의 50 이하로서 시ㆍ도조례로 정하는 비율
② 재개발사업:
가.과밀억제권역에서 시행하는 재개발사업은 초과용적률의 100분의 50 이상 100분의 75 이하로서 시ㆍ도조례로 정하 는 비율
나.과밀억제권역 외의 지역에서 시행하는 재개발사업은 초과용적률의 100분의 75 이하로서 시ㆍ도조례로 정하는 비율
③ 서울시사례: 재건축,재개발다 초과용적률의 50%를 소형주택(임대주택) 건설
④ 임대주택처분: 공공건설임대주택의 표준건축비만 지불하고 인수되고 부속토지는 기부채납한 것으로 봅니다. (제 55 조 국민주택규모주택의 공 급 및 인수)
