2023년 서울시 정비사업 시공자선정 기준
정비사업 시공자 선정시기가 조합설립 이후부터 선정할 수 있게끔 변경됨에 따라 2023년 서울시 정비사업 시공자선정 기준이 새롭게 고시되었습니다. 시공자 선정시기가 대폭 앞당겨진 만큼 변경된 절차와 기준에는 어떤 게 있는지 살펴보겠습니다.
1. 정비사업 시공자선정 필요자료
1-1 설계도면, 시방서
조합은 원하는 사업계획을 정비계획내용(층수, 높이, 용적률)에 부합하도록 수립해야 합니다. 이 정비계획은 최고층수, 용적률, 주민공동시설 등의 중요 내용을 포함해야 합니다. 사업시행인가(건축허가) 접수도면의 수준으로 도면을 작성해야 하고 기계, 전기, 토목, 소방 분야까지 포함하여 작성되어야 합니다.
1-2 공동주택성능요구서
조합이 원하는 공동주택 성능을 확보하기 위해 시공자 선정 시 자료에 첨부되는 서류를 말합니다. 구조, 화재소방, 소음, 에너지, 환경, 생활환경, 건축물주동 및 단위세대, 주차장, 기타 요구사항으로 구성됩니다.
2. 정비사업 시공자선정 주요 선정 절차
조합은 공사입찰을 위해 설계도서를 작성하고 공사원가를 산출해야 합니다. 이 과정에서 정비계획 내용을 반영해야 합니다. 또한 조합은 공사원가를 검증기관이나 전문기관에 자문할 수 있으며, 이를 시공자 선정 시 공사비 예정 가격 결정에 활용해야 합니다.
시공자는 입찰 시 대안설계를 제안할 수 있으며, 이를 위해서는 정비계획 내용 (층수, 높이, 용적률 기준)을 준수해야 합니다. 대안설계를 제출할 때에는 조합이 작성한 원안설계와 비교 가능하도록 원안 공사비 내역서를 함께 제출해야 하며, 대안설계로 해당 입찰에 참여한 것으로 간주됩니다.
입찰 방식은 조합의 판단에 따라 총액입찰 또는 내역입찰 중 택일하여 진행합니다. 조합이 산출한 물량내역서는 입찰에 참여하는 시공자에게 조합의 결정에 따라 제공되며, 내역입찰 시에는 시공자가 작성한 상세 물량내역서와 수량산출서를 제출해야 합니다. 총액입찰 시에는 총괄내역서만 제출하게 되지만, 선정 이후에는 45일 이내에 물량내역서와 수량산출서를 제출해야 합니다.
총액입찰과 내역입찰의 차이점은 아래와 같습니다.
- 총액입찰:
- 총액입찰은 발주자가 정비사업의 전체 작업 범위에 대한 고정된 가격을 제시하여 시공사를 선정하는 방식입니다.
- 시공사는 발주자가 제시한 가격에 따라 전체 작업 범위를 완료해야 합니다.
- 시공사는 작업 범위의 구체적인 내역에 대해 비중을 따로 지정하지 않고, 제시된 총액에 따라 전체 작업을 수행합니다.
- 총액입찰은 작업 범위와 가격에 대한 명확한 이해와 협의가 필요합니다.
- 내역입찰:
- 내역입찰은 발주자가 정비사업의 세부 내역을 작성하여 시공사에게 제시하고, 시공사는 각 세부 항목에 대한 가격을 따로 제시하여 입찰하는 방식입니다.
- 시공사는 발주자가 제시한 세부 내역에 따라 각 항목에 대한 가격을 제시합니다.
- 발주자는 시공사의 각 항목별 가격 제시를 평가하여 시공사를 선정합니다.
- 내역입찰은 작업 범위의 세부 내역과 가격에 대한 정확한 협의와 이해가 필요합니다.