서울시 공공시설 기부채납 "건축물"

서울시 공공시설 기부채납방식에는 토지뿐만 아니라 건축물제공방식도 있습니다. 최근 서울시는 토지보다는 실제 활용에  유용한 건축물 기부채납을 선호하고 있습니다. 건축물 기부채납시설에 대한 계획원칙과 순부담률 산정방식은 어떻게 해야 하는지 살펴보도록 하겠습니다.

1. 건축물 기부채납의 2가지 경우

• 별도부지 + 건축물
• 복합설치 건축물(토지 공유지분 포함)

검토항목		검토사항			반영여부
접근성	위치	가로변 주출입구 및 보행량이 많은 경계부에 인접해 있는가? 시설이 개방되어 있어 주변 주민 및 보행자가 접근하기 용이한가?
	접도	12m이상 도로에 접하여 보행 및 차량의 접근이 용이한가?
	층수	보행접근이 용이한 층(지상1층~지상2층)에 위치하는가?
	대중교통	대중교통 시설에서 접근이 용이한가?
편리성	진출입	건축물 주출입구에 인접하게 위치하여 진출입이 용이한가? 해당 시설의 전용 출입구 및 코어가 설치되어 진출입이 용이한가?(지하 진출입구의 경우 지하철 연결 고려 등)
	평면계획	사용성을 고려한 정형화된 평면계획을 수립하였는가? 가변성 있는 구조에 적정 기둥간격 및 층고를 계획하였는가?
	주차장	전용 부설주차장을 설치하였는가? 주차장에서 접근이 용이한가?
안전성	안전성	노약자, 장애우 등의 사용에 무리가 없도로 조성된 공간인가? 화재 등 발생시 대피가 원활하게 계획된 공간인가? 지하에 위치한 경우 일조채광에 무리가 없는가?
지속성	안내	시설물을 알리는 간판 등이 조성되어 사용자가 쉽게 파악할 수 있는가?

 

2. 개별공시지가 기준 부지가액 산정방법

•  공공시설 설치규모를 정하기 위한 환산면적 산정필요
•  재건축등 대규모 단일 필지의 경우 개별공시지가 적용,  재개발 등 사업구역내 여러 개의 필지가 산재되어 있는 경우 모든 필지의 개별공시지가를 가중평균한 값에 가중치를 적용한 값을 부지가액으로 함.

여러개의 필지가 산재된 경우의 부지가액 산정

 

3. 집합건축물의 토지지분 산정

• 기부채납 공공시설의 복합설치 시 건물 전체 연면적 대비 기부채납 공공시설 연면적으로 산정
• 토지지분(㎡) = 기부채납 공공시설 연면적(㎡) x 토지면적(㎡)/ 건물 전체 연면적 (㎡)

 

4. 관리청구분

별도부지에 기부채납 공공시설을 설치·제공하는 경우 효율적 운영 및 장래 확장 가능성 등을 고려하여 단일 관리청 계획 원칙

공원과 기타시설의 관리청 이원화 예시(지양)

공원과 기타시설의 관리청 일원화 예시(권장)

※ 사업부지 내 복합건축물 형태로 기부채납되는 경우

• 공공시설등의 위치는 접근성, 인지성을 고려하여 지상1층,지상2층(부설주차장 및 기계. 전기실 등 공용 부분은 제외) 제공을 원칙으로 합니다. 다만 아래의 경우로서 해당 도식계획 관련 위원회에서 인정하는 경우에는 그러하지 아니합니다.

<지하층의 경우>

• 지하1층은 선큰을 설치하여 접근, 채광, 환기 등에 지장이 없는 경우
• 지형적 특성으로 가로와 접하거나 지하철 출입구와 연결되는 경우
• 기반시설 중 주차장으로서 합리적 시래기계획을 위해 불가피한 경우
• 기타 기부채납시설의 사용목적을 위해 필요한 경우

<지상층의 경우>

• 지상1층,지상2층이 가로활성화 유도가 필요하여 불가피한 경우
• 고층 전망대 등 기부채납하는 용도의 특성상 불가피한 경우

 

5. 건축물 규모

도시관리계획 입안 시 적정 건축물 규모를 고려하여 장래의 확장 가능성에 지장이 없고, 향후 공공기여 비율 조정·변동 시 대처 가능하도록 권장

구  분	조례상용적률	계획용적률
제1종일반주거지역	150%이하	130%내외
제2종일반주거지역	200%이하	180%내외
제3종일반주거지역	250%이하	220%내외
준주거지역	400%이하	350%내외

※조례상 용적률의 85% 내외로 적용하여 각 사업별 특성 및 여건에 따라 해당 내용 조정 가능

 

6. 건축물 출입구 및 코어

건축물의 동선계획 시 건축물의 출입, 이용 편의성, 내부동선 등을 고려하여 계획

구분	권장사항			비고
건축물의 출입	출입구 접근을 감안하여 시인성이 양호하고 교통이 편리한 곳에 계획 피난을 고려하여 유사시 민간영역의 피난동선도 이용 가능하도록 계획
이용 편의성	원활한 기부채납 공공시설 이용을 위한 시설 전면부 홀, 로비 등 대기공간 계획
이동동선	별도의 독립된 출입구, 화장실 및 수직동선(계단, 승강기 등) 계획 출입구부터 해당 실까지 짧고 명료한 최단거리 동선 계획
부설주차장	연속된 동선체계 확보를 위해 기부채납 공공시설의 전용출입구와 인접하여 계획
기타사항	시설의 효율적 이용을 위한 정형화된 적정 공간이 화보되도록 계획

 

7. 건축물 계획

• 주변 지형(경사지, 옹벽 등) 및 인접 건물을 고려하여 채광, 환기, 통풍 등이 원활하도록 창이나 출입문 계획
• 공간활용성, 가변성을 고려하여 적정기둥 간격확보
• 부정형 공간 및 소규모 분산배치 지양
• 운영부서의 운영계획에 적합하도록 공간을 계획하고, 운영 부서와 협의를 통해 결정
• 무리한 지하층계획 지양: 일반주거지역에서 지상 4층 규모인 경우, 지하층은 2개 층 이하로 계 
•  기부채납 공공시설을 분산 배치하여 운영.관리 어려움
• 기부채납 공공시설을 복합설치로 설치 제공시 과도한 공용면적 계획 지양

 

8. 주차장 계획

• 민간주차장과 기부채납 공공시설 주차장의 차량 진, 출입구는 별도 조성 원칙
• 기부채납 공공시설의 (전용)출입구와 인접하여 부설주차장 배치
• 공영주차장 또는 기부채납 공공시설 부설주차장은 민간주차장과 물리적, 시각적으로 분리하고, 이용에 지장 없도록 조치(칸막이벽 또는 별도 차단기, 안내판, 주차도색 표시 등)