서울시 기부채납 공공시설 유형중 "토지"가 가장 일반적인 기부채납방식입니다. 그 외에 건축물, 또는 현금기부채납 방식이 있으나 관련 법에 의해 토지를 의무적으로 제공해야 하는 경우도 있습니다.
1. 토지 기부채납 공공시설 유형개요
토지의 기부채납 유형은 보통 공원과 도로의 형태로 조성됩니다. 전체 사업구역에서 토지 기부채납시설을 많이 내놓게 된다면 결과적으로 개발 가능한 대지 면적이 줄어들기에 사업성에 부정적인 영향을 끼치게 됩니다. 건축물 계획 시 대지 규모가 작아진다면 건물배치계획가 불가능할 수도 있고, 용적률 계산 시 분모의 값이 작아지므로 사업성이 악화될 수도 있습니다.
※현재 서울시는 토지유형의 기부채납시설은 의무기준만 조성하고, 건축시설물로 제공받는 것을 선호하고 있는 추세입니다. 건축시설물은 같은 대지 내에 복합시설로 들어갈 수도 있고, 별도부지+건축물 방식도 있습니다. 유지관리 및 향후 운영의 용이성을 위해 별도 부지에 건축물을 지어 제공받는 것을 가장 우선순위로 생각하고 있습니다.
2. 공원 및 녹지 확보기준
주요 개발사업에 따른 공원과 녹지의 의무기준은 아래와 같습니다.
가. 주택법 주택건설사업계획 : 1,000세대 이상의 주택건설사업계획 : 3㎡/1세대 또는 개발면적의 5% 이상 중 큰 면적
나. 주택법 대지조성사업계획: 100,000㎡ 이상의 대지조성사업계획 : 3㎡/1세대 또는 개발면적의 5% 이상 중 큰 면적
다.도시정비법 정비계획: 50,000㎡ 이상의 정비계획 : 2㎡/1세대 또는 개발면적의 5% 이상 중 큰 면적 ※ 1,000세대 이상인 경우, 2㎡/1세대 → 3㎡/1세대 (주택법 규정 적용)
라.기타사업 : 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행규칙 별표 2 참고 바랍니다.
3. 도로 확보기준
도로는 "주택건설기준 등에 관한 규정"에 주택단지 규모에 따른 진입도로 폭이 명시되어 있습니다. 아파트단지 주출입구 폭으로 잘못 알고 있는 사람들도 있는데 해당 규정은 단지에 접하고 있어 단지에 진입하기 위한 기간도로의 폭입니다.
-주택단지의 진입도로가 1 인 경우
| 주택단지의 총 세대수 | 기간도로와 접하는 폭 또는 진입도로의 폭 |
| 300세대 미만 | 6m 이상 |
| 300세대 이상 500세대 미만 | 8m 이상 |
| 500세대 이상 1천세대 미만 | 12m 이상 |
| 1세대 이상 2천세대 미만 | 15m 이상 |
| 2천세대 이상 | 20m 이상 |
-주택단지의 진입도로가 2 이상의 경우
| 주택단지의 총 세대수 | 폭 4미터 이상의 진입도로 중 2개의 진입도로 폭의 합계 |
| 300세대 미만 상 1천세대 이상 2천세대 미만 20m 이상 2천세대 이상 25m 이상 | 10m 이상 |
| 300세대 이상 500세대 미만 | 12m 이상 |
| 500세대 이상 1천세대 미만 | 16m 이상 |
| 1천세대 이상 2천세대 미만 | 20m 이상 |
| 2천세대 이상 | 25m 이상 |
실제 진입도로의 폭은 의무기준보다는 교통영향평가에 따른 교통수요 분석을 통해 실제 거주성을 고려한 추가차선 계획을 통해 적정도로 폭 설치가 타당합니다.
4. 기부채납 공공시설 토지 계획 시 고려사항
- 입지: 대로변에 접하여 보행 및 차량 접근이 용이하고 버스정류장, 지하철 출입구 등 대중교통 이용이 편리한 위치
- 형태: 성능 확보 및 효율적 운영관리를 위하여 정형화 및 집단화된 토지 계획
접근성 및 활용도가 낮은 경사지와 비정형 자투리 부지에 공원 계획 지양
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